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Grundstücke für Doppelhäuser - was ist zu beachten?
Die Idee, mit einer Partnerfamilie ein Doppelhaus zu bauen, ist in Zeiten von gestiegenen Bau- und Grundstückskosten sowie der Ausschreibung eher kleiner Baugrundstücke für viele Menschen die einzige Möglichkeit, den Traum vom eigenen Haus in Angriff zu nehmen. Durch eine gemeinsame Wand sparen Sie sich auf dieser Seite die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück und können die Fläche optimaler ausnutzen. Leider ist die Suche nach dem passenden Grundstück für Doppelhäuser nicht ganz so einfach. Mit unseren Tipps sollte es allerdings gelingen, etwas Passendes zu finden.
Darum geht es:
- Was sollte bei Grundstücken für Doppelhäuser beachtet werden?
- Vorschriften
- Größe und Beschaffenheit
- Aufteilung und Ausrichtung
- Fazit
Was sollte bei Grundstücken für Doppelhäuser beachtet werden?
Haben Sie sich ein Fertighaus aus unseren Vorschlägen ausgesucht, brauchen Sie dazu noch ein geeignetes Grundstück. Vermutlich wissen Sie bereits, welcher Ort bzw. welche Ortschaften für Ihr neues Zuhause infrage kommen. Dann wäre der erste Schritt, das entsprechende Bauamt zu konsultieren und nach den Vorschriften, wie dem Bebauungsplan, zu schauen. Anschließend können Sie die möglichen Grundstücke entsprechend Ihrer Größe und Beschaffenheit vorsortieren. Zu guter Letzt legen Sie noch fest, wie ein großes Grundstück geteilt werden soll und welche Ausrichtung für das Doppelhaus am günstigsten ist.
Nachfolgend werden wir von ScanHaus Ihnen alles ganz genau erklären.
Vorschriften
Jede Stadt oder Gemeinde stellt Bebauungspläne für die einzelnen Baugebiete auf. In diesen wird unter anderem verankert, ob ein Doppelhausbau überhaupt genehmigt wird. Anhand dieser Buchstaben erkennen Sie, ob Doppelhäuser erlaubt sind:
- D - Doppelhäuser sind zwingend vorgeschrieben
- ED - Bau von Einzelhäusern oder Doppelhäusern ist gestattet
- o - bei der offenen Bebauung sind Grenzabstände zum Nachbarn einzuhalten (Doppelhäuser sind möglich)
Weiterhin ist es wichtig zu wissen, welche Grundflächenzahl (GRZ) für das Baugebiet, in dem sich das Grundstück befindet, ausgewiesen ist. Damit wird die höchstens zu überbauende Fläche je Grundstück festgelegt. Um ausreichend Platz für Grünanlagen zu schaffen, liegt dieser Wert in der Regel zwischen 0,3 und 0,4. Bedenken Sie dabei bitte, dass zur überbauten Fläche neben dem Fertighaus auch die Garage, eine Terrasse und gepflasterte Wege zählen. Und so berechnen Sie die für die Bebauung maximal zulässige Fläche: Grundstücksfläche x Grundflächenzahl.
Ganz ähnlich sieht es mit der Geschossflächenzahl (GFZ) aus. Auch hier wird ein Wert festgelegt, der beim Doppelhausbau nicht überschritten werden darf, um die Bebauungsdichte eines Wohngebietes zu regulieren. Die Formel dazu lautet: zulässige Geschossfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl.
Mithilfe der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl können Sie abschätzen, ob Ihr Haus auf das favorisierte Grundstück passt. Durch die fehlende Abstandsfläche an einer Seite könnte es durch die Berücksichtigung dieser Zahlen unter Umständen zu klein sein.
Interessieren Sie sich für ein großes Baugrundstück, auf dem beide Doppelhaushälften ausreichend Platz haben, so können Sie dieses teilen lassen. Was Sie dabei beachten müssen, lesen Sie im Abschnitt „Aufteilung und Ausrichtung“.
Gut zu wissen
Baurechtliche Fragen können Sie beim Bauamt abklären lassen. Es empfiehlt sich in vielen Fällen eine Bauvoranfrage zu stellen, um sicherzugehen, dass Ihr Doppelhausbau genehmigungsfähig ist.
Größe und Beschaffenheit des Grundstücks
Unsere ScanHaus Doppelhäuser haben verschiedene Maße, die im Grundriss vermerkt sind. Schauen Sie beispielsweise beim SH 122 DHH, so finden Sie eine Breite von ca. 8 Metern für eine Doppelhaushälfte. Um die Abstandsfläche zum Nachbarn zu wahren, muss Ihr Baugrundstück mindestens 11 Meter breit sein bzw. 22 Meter vor der Teilung. Rechnen Sie nun noch die zweite Seite hinzu, etwaige Flächen für Terrasse und Garage und bedenken den Wert der Grundflächenzahl, so ist eine Grundstücksfläche ab etwa 350 Quadratmetern für eine Doppelhaushälfte sinnvoll.
Für Doppelhäuser eignen sich besonders die Grundstücke, die komplett eben verlaufen. Hangneigungen dagegen sind eher schwierig. Liegt das Baufenster allerdings so, dass auf der einen Seite das Kellergeschoss des Doppelhauses offen liegt und auf der anderen Seite das Erdgeschoss mit dem Boden eine Linie bildet, so wäre dieses Baugrundstück ebenfalls akzeptabel.
Gut zu wissen
Genauere Angaben über die Beschaffenheit eines Grundstücks finden Sie in den Vertragsunterlagen. Achten Sie darauf, dass es leicht bebaubar ist (keine Altlasten, gute Zufahrt für das Bauunternehmen etc.).
Aufteilung und Ausrichtung
Häufig werden Doppelhäuser auf einem Grundstück errichtet, welches zuvor geteilt wurde. Hierfür müssen Sie allerdings prüfen, ob nach einer Teilung der geplante Hausbau entsprechend des Bebauungsplanes ausgeführt werden kann. Für die Teilung gibt es zwei Varianten: die ideelle Teilung und die Realteilung.
Bei einer ideellen Teilung sollten sich die Partner gut kennen, denn es werden nur Miteigentumsanteile erworben und nicht das halbe Grundstück. Ein Notar wird die ideelle Teilung von jeweils 50 Prozent der Fläche beurkunden, bevor Sie das Haus bauen. Die Grenze verläuft beim Doppelhaus entlang der gemeinsamen Hauswand. Sobald eine Doppelhaushälfte verkauft werden soll, gestaltet sich diese Teilung jedoch problematisch.
Etwas teurer, dafür aber sicherer, ist die Realteilung. Achten Sie dabei auf die Vorgaben des Bebauungsplanes und auf die Anbindung an Verkehrsflächen und Versorgungsleitungen. Wird die Teilung so vorgenommen, dass eine Doppelhaushälfte in zweiter Reihe liegt, müssen Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrechte) eingetragen werden. Diese Regelungen werden in einem Vertrag festgeschrieben und im Grundbuch vermerkt. Zur notariellen Beurkundung der Realteilung werden das Baugrundstück vermessen und entsprechende Grenzsteine gesetzt. Die Eigentümer der neuen Grundstücke erhalten jeweils ein eigenes Grundbuchblatt.
Um eine möglichst gerechte Teilung eines Baugrundstücks vornehmen zu können, sollten die Baupartner Folgendes beachten:
- Doppelhäuser in Nord-Süd-Ausrichtung haben den Vorteil, dass die Beleuchtung der Innenräume etwa gleich verteilt ist. Bei anderen Varianten könnte einer der Partner eher im Dunkeln sitzen.
- Die Verkehrsflächen sind für beide direkt erreichbar (kein Wegerecht notwendig).
- Ver- und Entsorgungsleitungen sind etwa gleich weit entfernt.
Nicht jedes Doppelhausgrundstück kann tatsächlich in gleich große Flächen geteilt werden. Mitunter liegt das Baufenster so, dass ein Grundstücksteil etwas größer ausfällt und der andere etwas kleiner. Solange alle weiteren Bedingungen des Bebauungsplans eingehalten werden können, steht der Teilung für den Doppelhausbau nichts im Weg.
Fazit
Doppelhäuser liegen im Trend. Dafür ein passendes Baugrundstück zu finden, ist unter Beachtung einiger Punkte (Vorschriften des Bebauungsplans, passende Größe, gute Beschaffenheit, mögliche Teilbarkeit und optimale Ausrichtung) gut möglich. Möchten Sie ein solches Haus bauen und brauchen noch Anregungen zum Aussehen und dem Grundriss, dann fragen Sie uns nach einem Katalog mit unseren zahlreichen Fertighäusern oder vereinbaren Sie einen Termin zu einer Musterhausbesichtigung. Wir von ScanHaus stehen Ihnen gern zur Seite.
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